서울 중구 신당9구역 일대 모습. 한경DB


‘남산 뷰’는 ‘한강 뷰’ 못지않게 부동산 시장에서 프리미엄으로 통하는 요소다. 하지만 재건축·재개발 단계에 접어들면 남산과 인접해 있는 게 단점으로 꼽힌다. 경관 보호를 위해 고도 제한이 적용되기 때문이다. 경사가 심하다는 지형적 특징도 정비사업의 난이도를 높인다. 서울 중구 신당9구역이 20년 넘게 재개발 사업이 표류한 것은 이런 이유 때문이었다.
시공사 선정이 네 차례 유찰되는 굴욕도 맛봐야 했다. 하지만 20여년 만에 비로소 사업에 속도를 내고 있다. 수도권 지하철 6호선 버티고개역이 가까운 역세권 사업장인 데다 강남권과 도심 접근성이 두루 좋은 게 입지 장점으로 꼽힌다. 남산과 대 너희도 형병원(서울송도병원) 등이 가까운 ‘숲세권’, ‘병세권’ 입지도 갖추고 있어 기대를 모으고 있다. 최대 숙원 과제였던 높이 규제가 최근 완화됐기 때문이다.



신당9구역 위치도. 네이버지도 캡처


지난해 고도지구 최고 높 5% 금리 이 제한이 28ｍ에서 45ｍ로 풀렸다. 기존엔 7층까지만 건물을 올릴 수 있었다. 하지만 15층 아파트도 지을 수 있게 된 것이다. 신당9구역은 제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역이 섞여 있다. 구역 전체를 제3종 일반주거지역으로 상향하는 방안도 추진되고 있다. 서울시가 규제철폐안 3호로 마련한 ‘높이 규제지역 공공기여 완화’의 첫 적용지로도 관심을 국민은행 담보대출 끌고 있다.
고도 제한 지역에서 용도지역 상향 때 기존 10%의 일률적인 공공기여율을 요구하는 게 아니라, 실제 추가로 확보된 용적률에 비례한 비율만큼만 적용하는 것이다. 신당9구역은 공공기여로 공영주차장 정도를 내놓는다. 이처럼 다양한 규제 완화 혜택을 받으면서 신당9구역의 사업성은 크게 개선됐다. 원래는 최고 7층, 315가구 규모로 부산저축은행금리비교 재개발을 추진했다. 현재 진행 중인 공람안에 따르면 최고 15층, 517가구로 정비계획이 변경됐다.



신당9구역 내 한 건물에 대형 건설사의 '명절 인사' 현수막이 걸려 있다. 한경DB


총 202가구나 물량이 늘어난 장학금대출 것이다. 517가구 중 임대주택은 74가구다. 일반분양은 190여가구 정도 나올 것으로 보인다. 주택 타입도 매우 다양해졌다. 기존 정비계획을 살펴보면 모든 물량이 전용면적 85㎡ 이하였다. 그러나 전용 39㎡와 49㎡, 59㎡, 84㎡, 114㎡ 등 소형부터 중대형까지 주택형 선택지가 한층 넓어졌다. 전용 130㎡ 규모의 펜트하우스도 2가구 마련할 계획이다. 재건축·재개발의 복병으로 꼽히는 종교시설이나 상가 갈등에서도 자유로운 편이다.
추정비례율(개발이익률·정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율)은 108.55%로 추산됐다. 앞으로 사업은 순조롭게 진행될 것이란 관측이 나온다. 윤태권 조합장은 “최대한 빠르게 정비계획 변경 고시를 받고 내년 상반기 시공사 선정 절차에 들어가는 게 목표”라고 전했다. 정비업계 관계자는 “올해 초 대비 신당9구역 가격이 2억원가량 뛰었다”며 “현재는 매물 자체가 거의 없는 상황”이라고 말했다.



오세훈 서울시장이 지난 7월 신당9구역을 방문해 현장점검을 하고 있다. 한경DB


신당9구역의 재개발 시계가 빨라지게 된 건 단순히 높이규제 완화 때문만은 아니다. 동호로17길 등 구역 뒤편 도로와 접해 있는 빌라(다세대·연립)들을 구역에 편입시킨 전략이 주효했다는 평가가 나온다. 해당 빌라들은 사업장과 맞붙어 있는데, 일대 자체가 절벽에 가까운 수준의 급경사 지형이다. 이 빌라를 제외하고 재개발에 나설 경우 크게 세 가지 정도의 문제점이 예상된다고 한다.
민원이 대거 접수될 수 있고, 공사 난이도가 크게 올라간다. 공사비 자체도 상승할 수밖에 없다. 앞서 네차례에 걸친 시공사 선정 과정에서 건설사들이 모두 손사래를 친 건, 이런 고충이 반영됐기 때문이란 해석이 나온다. 윤 조합장은 “70여 가구가 새로 편입됐고 주택 물량은 50여가구 늘었다”며 “어떻게 보면 손해라 생각할 수 있지만, ‘속도가 곧 사업성’이란 측면에선 큰 이익”이라고 설명했다.
지금은 시공능력평가 10위권 안에 드는 대형 건설사들이 먼저 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 재개발이 완료되면 신당9구역이 서울 중심권을 대표하는 주거 단지로 탈바꿈할 것이란 기대가 나온다. 행정구역상 중구에 속한 만큼 도심 출퇴근이 편리하다. 3호선이 다니는 약수역과 한남대로 등이 가까워 강남 접근성도 뛰어나다. 무엇보다 남산이 인접해 있다는 장점이 부각된다는 평가다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com